不動産投資を始めたいけど、どんな物件を買えばいいのかな？
投資用不動産は初めてなので、ちょっと怖いな。
管理会社選びや物件選びのコツは？
ローンや保険はどうすればいいのかな？
不動産経営に失敗しないためのポイントも知りたい。
という悩みにお答えします。
僕は不動産投資をしていて、もうすぐ9年になります。
物件はシングル向けアパート一棟を運用しています。
安定して収益も上がっており、管理会社に完全に委託できているので、不労所得になっています。
投資なのでリスクは抱えることになりますが、何もしないことの方が将来のリスクになると考えてサラリーマンをしながら８年間、不動産経営をしています。
会社勤めをしていることで、安定した収入があることからローンの金利は優遇される傾向があります。
収入の上がる不動産物件を手に入れましょう！
不動産投資の始め方9ステップ【失敗しないためのポイント】
あまり大きな物件は掛かる金額も大きいので、比較的小規模で始められる一人暮らし用アパートなどがおすすめです。
予算に応じてどのような不動産を購入するか検討します。
不動産投資の始め方を9つのステップで失敗しないためのポイントを説明します。
・不動産の種類を決める
・不動産投資会社（どの会社から買うか、管理を委託する会社）を決める
・投資条件を決める
・不動産物件を見つけて、現地を確認
・不動産投資の試算
・物件契約の意思を伝える
・売買契約、工事契約
・ローンの審査
・引き渡し→入居開始
という流れです。
投資用不動産の種類を考える
一人暮らし用マンション
一室ずつ購入することができ、投資額を抑えられます。
ただし、1室のみの場合、空室になった時は次の入居者が入るまで収入が無くなります。
立地や賃料の設定次第という部分もありますが、駅そばの物件で、キレイな物件やおしゃれな物件であれば入居者は集まります。
一人暮らし用アパート
僕が取り組んでいるのはこの一人暮らし用アパートです。
８室のアパートを一棟購入し、運用しています。
複数の部屋があるので、空室リスクが分散されることと、年数が経過して建物の価値が下がっても土地が残るというメリットもあります。
おしゃれで設備の良いアパートを作れば、安定して収益を上げることができます。
ファミリー向けマンション
僕は家族向けマンションも一室持っています。
一人暮らしよりも長期で借りてくれるケースが多い反面、退去時に壁紙などの補修や修理等でお金がかかります。
家族向けアパート
家族向けアパートは、シングル用アパートよりも部屋が大きくなります。
同じ面積の場合、ひと部屋が大きくなる分、シングル用アパートよりも個数が少なくなります。
中古か新築か？
中古か新築かでいくと、築浅物件か新築が良いでしょう。
新築だとデザインなどは自分の好みやアレンジを加えることができます。
中古物件をリフォームして運用するという手法もあります。
不動産投資の基礎知識をつける
まずは情報収集して不動産投資の知識をつけます。
このステップは必須です。
不動産投資は大きな金額を動かすことになりますので、不動産投資会社に連絡する前に、
知識をつけることをおすすめします。
その際、必ず
・中立的な立場の会社から情報収集すること
・不動産物件を選ぶ際のチェックポイントが学べること
・メリットだけでなくデメリットを理解できること
が重要です。
このブログのような不動産オーナーが情報発信しているものなら中立的な立場なので、良いところと気をつけないといけないところも学ぶことができます。
本を買って勉強するのもありです。
不動産投資会社を選ぶ
投資用アパートなどの施工や管理業務をしている会社にコンタクトをとります。
僕はロボットホームという不動産投資、管理をしてくれる会社を使っています。
東証一部上場の不動産投資会社です。新築アパートが強いです。
施工からその後の入居者の募集、契約管理、清掃まで一括でお任せしています。
不動産投資会社を選ぶ際の基準は、入居率、事業の継続性、物件開発から管理まで任せられるかどうか、手数料などが重要です。
不動産投資条件を決める
不動産投資の条件を決めます。
通常は初期投資の資金が必要になりますので、いくらぐらい自己資金を投資できるかを決めておくようにしましょう。（中には条件によっては頭金ゼロでも受けてくれる金融機関や投資会社もあります）
手持ち資金全額を投資するというようなことのないように注意しましょう。
初期投資額意外にも
・望む収益性
・新築か中古か
・物件の場所（エリア、駅からの距離など）
・賃貸管理の方法
などを決めていきます
この中で一番重要なのは収益性です。
物件を選ぶ際の基準を持っておくため、必ず自分で物件の収益性が計算できるようにしておきましょう。
不動産物件の開発投資と賃貸管理は別の会社で行う必要がある場合もあります。
物件の利回り計算の方法はこちらの記事で詳しく解説しています。
>>不動産投資の利回り計算【初心者が騙されないためのポイントとは？】
投資用不動産物件を見つけて、現地を確認
条件に合った物件を不動産投資会社が紹介してくれますので、気に入った物件が見つかるまで探します。
また、必ず現地を見に行くようにしましょう。
街の雰囲気や人の流れ、駅までの道のり、住民の様子はわかっていた方が良いです。
中古物件の場合は特に状態をしっかり確認しておく必要があります。
不動産投資の試算（事業計画）
実際にかかるお金と事業の収益性について計算をします。
不動産投資会社が提案書として作ってくれるケースが多いと思います。
【超重要】不動産投資会社が作った事業計画書は必ず内容を確認しましょう。
自分で内容をチェックできるぐらいの知識がないと、危険です。
物件の収益性は非常に重要ですね。
購入のために融資（ローン）を受けるケースもあります。
このローンの返済額を計算して、家賃収入からかかる経費と返済額を差し引いて、お金がどのぐらい残るか（毎月のキャッシュフロー＝儲け）を計算します。
これがマイナスだと、持っているだけでお金が出て行く「ただの負債」になってしまいます。儲けが出ない物件には絶対に手を出さないようにしましょう。
キャッシュフローがマイナスの物件を手に入れると、ずっと手出しが続きます。
よく「赤字で節税になります」と説明される場合がありますが、これは減価償却を計上した利益でのことです。
赤字＝お金が出ていくことではありません。
お金が出ていく（手出しのある）物件には手を出すのはやめましょう。
収支の計算は下記のように行います。
家賃ーコスト（修繕費含む）ー支払い利息ー減価償却＝利益（税引き前利益）
この経常利益がマイナスの場合は、赤字です。
お金が儲かるかどうかは（キャッシュフローがプラスかどうか）赤字かどうかとは違って、
家賃ーコストー支払い利息ーローンの元本返済ー税金＝儲け（キャッシュフロー）
と計算できます。
つまり、お金がいくら手元に残るか=キャッシュフローです。
購入した物件が資産としてお金を運んでくるかどうかがポイントです。
支払利息は少し厳しめにみて計算しておいた方が良いです。
ローンの利率はあなたの信用度に応じて銀行などの金融機関が審査して決まります。
ローンの月々の支払額の計算ツールはこちらの記事をどうぞ。
減価償却についてイマイチ理解できていないな、、という方はこちらの記事もどうぞ。
不動産物件の購入、契約の意思を伝える
これだという物件が決まったら次のステップに進みます。
また、意思を伝える前に本当にこの物件で大丈夫かどうか、不動産投資のリスクについても十分理解した上でリスクヘッジ対策をしておくことをお勧めします。
不動産投資のリスクヘッジについてはこちらの記事をどうぞ！
>>不動産投資のリスクをヘッジする14の方法【リスクコントロール】
売買契約、工事契約の締結
土地の売買契約と合わせて
中古物件の場合は建物の売買契約、
新築の場合は建物の工事契約
の契約をします。
ローンを組む場合は融資が下りないと先に進めないので、並行して進めることになります。
融資（不動産投資ローン）の審査、金銭消費貸借契約の締結
不動産投資会社が紹介してくれる金融機関で手続きするとスムーズです。
私は紹介してもらった銀行と現在も取引しています。慣れてくればご自身で探すこともできます。
ローンを組む際に、団体信用保険に加入します。
こうしておくことで、あなたにもしものことがあった場合にも、ローンの返済を保険がしてくれるので、残された家族も安心です。
また、地震保険や損害保険（火災保険）に加入して、万一の場合に備えます。
政府系金融機関で不動産投資用のローンのサポートをしてくれる融資ネットというサービスもあります。
日本政策金融公庫で不動産投資向け融資（アパートローン）を受けたい方を対象として、助言や資料の添削などもしてくれます。
新築不動産物件の場合は工事引き渡し後、入居開始
引き渡しと同時に代金の決済、ローンの開始となります。
入居者の募集を開始し運用開始です。
これも管理会社にお任せできれば自分でする必要はありません。
おめでとうございます。これで晴れてあなたも大家さんです！
不動産投資の始め方９ステップまとめ
不動産投資の始め方9つのステップをご紹介しました。
1) 投資用不動産の種類を選ぶ
アパート、マンションがあり、それぞれ、
一人暮らし用、ファミリー用があります。
個人的にはシングル用のアパート一棟が空室期間のリスクも低く、初心者には扱いやすいと感じています。（ただし、投資金額は大きくなります。）
新築か中古かもそれぞれメリットデメリットがありますが、
新築だとデザインなどは自分の好みやアレンジを加えることができます。
ただし、業務内容は見直しが必要です。
2)不動産投資会社を選ぶ際は、複数の会社に話を聞いてみるのが良いと思います。
施工とその後の賃貸管理を一貫して行ってくれる会社の方が安心です。
どのくらい管理などを任せられるのかなど、確認をしましょう。
3)投資条件などを決め、相談し、
4)物件の紹介を受けます。
5)事業計画の確認
節税になるからと赤字になる物件を紹介されるケースもあるようですが、お金が出て行く形になる物件は、オススメしません。
必ず、キャッシュフローがプラスになる物件を選びましょう。
6)物件の購入、契約の意思を伝え、
7)契約締結
8)不動産投資ローンの審査を受け、
9)新築の場合は工事引き渡し、新規入居者募集
という流れになります。
不動産投資は本当に大丈夫かな？と不安になることも多いですが、
リスクは保険でカバーできる部分もあります。
不動産ローンを組む場合は、万一の時は団体信用保険でローンの返済を賄うことができ、残された遺族が困らないようにすることができます。
不動産投資のリスクヘッジの方法は別の記事で解説します。
不動産投資は10年以上の中長期で行うことを前提に考えておくべきです。株のように簡単に売り買いはできませんし、仲介会社への売買手数料も小さくありません。
このため、ニーズのなくなりにくい場所に物件をもつことが非常に重要です。
・駅からの距離（できれば徒歩数分圏内）
・海抜や川よりも地面が低い場所にないこと（大雨や津波などを考慮）
・人口動態（今のトレンドのまま行った場合に人口が何年頃から減り始めるか）
など、需要が下がりにくい立地を選ぶようにしましょう。
紹介された物件は「よく見えてしまう」傾向にあります。
その物件にきになる点、引っかかる点がある場合には勇気を出して見送る
ということも重要です。
僕は今の物件を決めるまでに４件ほど見送りました。
不動産投資で堅牢な資産を構築するにはまずは情報収集です。
不動産投資を検討するなら、
ブログや本などを読んでしっかり知識を身につけるところから始めることをオススメします。
不動産投資をするための知識として、物件の利回り計算は必須です。
物件選びの際にシミュレーションできるようにしていますので、こちらも合わせてどうぞ。
>>不動産投資の利回り計算【初心者が騙されないためのポイントとは？】
投資用不動産物件情報の取得
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