不動産投資の利回りってどうやって計算するの？
初心者が目指す利回りの目安はいくつ？
表面利回りと実質利回り、重要なのはどっち？
利回りの高い不動産は儲かるの？
ついでに物件選びのポイントも知りたい。
という疑問にお答えします。
この記事を書いている私はサラリーマン大家として不動産投資を初めて不動産オーナー経験が8年です。
初心者の方が陥りやすいポイントや気をつけるべき点など、中立的な立場で情報をお伝えできます。
不動産投資は金額が大きく失敗すると長期間ダメージが続きますので、正しい知識を身につけて自己防衛しましょう。
不動産投資の利回りってなに？
不動産投資の選定基準の一つになっている指標です。
よく使われる利回りは、
・表面利回り
・実質利回り
の2種類があります。
と説明されていることが多いのですが、
実はこれは現金で購入する場合の指標で、
ローンを組んで物件を購入する場合には
・借入金返済後の利回り（実質的な儲けの利回り）
も計算しておく必要があります。
また、ローンを組んで物件を購入する場合には自己資金をいくらか投入することになります。
この自己資金がどのくらいで回収できるかという
・自己資金の投資利回り
も必ず計算しておくことをおすすめします。
つまり、利回りは
・表面利回り
・実質利回り
・借入金返済後の利回り
・自己資金の投資利回り
の4種類になります。
計算シミュレーターを作りましたので、使ってみてください。
不動産投資の利回り計算シミュレーター
計算機やエクセルで計算しても良いのですが、面倒なのでシミュレーションツールを作成しました。ぜひ活用してください。
必要な数字を入れると
・表面利回り
・実質利回り
・借入金返済後の利回り
・自己資金の投資利回り
を計算できます。
不動産投資の利回りの計算方法
不動産投資の利回りの計算シミュレーターで使用している計算式を説明します。
計算ができれば良いので、シミュレーターが使えれば特に問題はありませんが、計算式を理解しておくと、どの金額をどう動かせば結果が変わるかがわかるようになります。
このため、計算式を理解しておくことは不動産交渉の際に非常に重要です。
表面利回りの計算
不動産投資の表面利回りの計算式は簡単です。
計算式
年間の家賃収入/物件価格x100(%)
例えば
・家賃6万円のワンルームマンション
・値段が600万円の場合
表面利回りは
6×12/600万x100(%)=12.0%と計算できます。
表面利回りが使われる理由
表面利回りは不動産物件の選定するときの物件の絞り込み条件の一つとして使われます。
表面利回りが使われる理由は簡単にいうと、どの物件も同じ基準で収益性の計算ができ、わかりやすいから、です。
表面利回りはその物件が投資に対してどのくらいのお金を稼げる物件なのかを表しています。
ただし、これだけだと片手落ちになってしまいます。
実質利回りの計算方法
実質利回りはその不動産物件を実際に購入した時にどのくらいの稼ぎになるかを計算する時に使います。
実質利回りは表面利回りより少し計算が複雑です。
計算式
年間の収支/物件取得にかかる金額x100(%)
年間の収支＝家賃収入ー支出
です。
支出には管理費、修繕積立金、管理手数料、税金（固定資産税）、保険料、広告費、修繕費、その他経費が含まれます。
物件取得にかかる金額＝物件価格＋購入時の諸経費です。
購入時の諸経費には登記費用、売買手数料など、購入時に一時的に支払うコストが含まれます。
例えば
・家賃6万円のワンルームマンション
・空室率5%（入居率95%）
・1室の値段が600万円、
・支出が年間15万円、
・購入時の諸経費100万円の場合
( 6万x12*0.95-15万)/(600万+100万）x100(%)=7.6%
と計算できます。
年間の収支は
6万x12*0.95-15万=53.4万円
になります。
実質利回りは「全額自己投資した場合」の利回りと考えるとわかりやすいと思います。
借入をしてローンを組んで投資する場合は次の項目で計算します。
ローン返済を引いた不動産利回りの計算
不動産投資の際、ローンを組んだ場合は
年間収支から借入金の返済（ローンの支払い）分を差し引きする必要があります。
計算式は
（年間の収支-年間のローンの返済額）/物件取得にかかる金額x100(%)
ローンの返済額には元本と金利の両方を含めて考えます。
実質利回りの収支からローンの支払い分を引いた金額は、
ローン支払い後、手元にいくら残るか＝儲け（キャッシュフロー）
を表しています。
例えば
・家賃6万円のワンルームマンションで
・空室率5%（入居率95%）
・1室の値段が600万円、
・支出が年間15万円、
・購入時の諸経費100万円
・ローンの毎月の返済額が15000円の場合
( 6万x12*0.95-15万-1.5万x12)/(600万+100万）x100(%)=5.1%
と計算できます。
また、ローン支払い後の儲け（キャッシュフロー）は
6万x12*0.95-15万-1.5万x12=35.6万円になります。
ローンの返済額は元利金等で
・ローンが400万円、
・30年返済
・金利2％
で計算すると毎月の返済額が14784円となり、約15000円と計算しています。
自己資金の不動産投資利回り計算
自己資金の不動産投資利回りは、ローンを組んで投資した場合の、頭金などの自己資金がどのくらいの利回りで運用できているかを表します。
計算式は
（年間の収支-年間のローンの返済額）/自己資金額
で計算します。
例えば
・家賃6万円のワンルームマンションで
・空室率5%（入居率95%）、
・1室の値段が600万円、
・支出が年間15万円、
・購入時の諸経費100万円
・ローンの毎月の返済額が15000円
・自己資金300万円の場合
( 6万x12-15万-1.5万x12)/300万x100(%)=11.9%
と計算できます。
ローン返済ごの年間収支（投資による儲け）は
6万x12*0.95-15万-1.5万x12=356000円なので、月間の儲けが約29700円
自己資金300万円を回収するのに8.4年かかる計算になります。
これだと投資として悪くないと言えるのではないでしょうか。
自己資金の比率が多くなれば、回収期間は短くなります。
不動産投資の利回りの目安
投資用不動産の表面利回りは地域ごとに違いがありますが、
平均値の目安は下記のようになっています。
東京都内や大阪都市部の表面利回りの平均値
4-6%
福岡などの地方都市の表面利回りの平均値
5-8%
となっています。
初心者が目指すべき利回りの目安は？
初心者向けの不動産投資物件の表面利回りの目安はワンルームマンションの場合、
12%程度であれば安心です。
上のシミュレーターの数字も表面利回り12％を基準にしています。
不動産投資の教科書の著者の丸さんも著書の中で「表面利回り12%以上がおすすめ」とおっしゃっています。
ただし、表面利回り12%の物件はなかなか見つけられないのも現実です。
エリアによっても違ってきますが、私が物件を保有している福岡市のエリアでは7-8%の物件が多いです。
また表面利回りは高ければ良いというわけではないので、特に注意が必要です（詳細は後述します）
先ほどの平均値から見ると、表面利回り12%というのは結構高いと感じられると思いますが、
ワンルームマンションなどの面積の小さい物件は利回りが高めになる傾向があります。
不動産投資の初心者が数字に騙されないためには？
不動産会社はあなたに物件を買ってもらうことで儲かる仕組みなので、
良い数字を見せてくれたり、良いことばかり説明したりすることがあります。
初心者が失敗するケースはこの情報を鵜呑みにして、なんとなく「良さそうだから買おう」という判断をしてしまうことで起こります。
表面利回りが高い不動産物件の注意点
表面利回りの数字が高い物件を見つけた場合、以下のケースもありますので注意が必要です。
・入居率が低い可能性
・賃料が高い可能性
不動産の広告に表示されている表面利回りは、空室率0の想定利回りになっている場合がほとんどですので、「満室」の場合の利回りと考えておいた方が良いです。
つまり、入居率100%として計算されています。
実際には4年に1回ぐらいは入れ替わりますし、駅から遠い物件などの場合には一度入居者が出てしまうと、次が決まるまでに3ヶ月かかるというような物件もあります。
このため、実際の入居率が低い物件の場合、売買価格を下げて売却しようとする場合があります。
表面利回りを高く見せるため賃料が相場よりも高い設定で計算されている場合も要注意です。
表面利回りが低い不動産物件の注意点
・売買金額が高い可能性
・賃料が低い可能性
必ず実質利回りを自分で計算すること不動産投資の事業計画を作る際も必ず実質利回りを計算して作成しましょう。
また、事業計画書は不動産会社が作ってくれる場合がありますが、必ず、数字の前提を確認しましょう。
不動産投資の利回り計算と目安のまとめ
この記事では
・不動産投資の利回りの意味と計算方法
・不動産投資の利回りの目安
・初心者が数字に騙されないためのポイントをお伝えしました。
不動産投資の利回りには
・表面利回りと
・実質利回りのほか、
借入をする場合には
・ローン返済を考慮した利回り、
・自己資金の利回りも合わせて計算しておくことをおすすめします。
物件を検討する際は必ず計算するようにしましょう。
自作されても良いと思いますし、面倒な方はこのページのシミュレーターもぜひ活用してください。
知識を身につけて、不労所得を手に入れましょう！
不動産投資の始め方はこちらの記事にまとめています。
>>不動産投資の始め方9ステップ【失敗しないためのポイント】
