不動産投資をしたいのだけどリスクが心配。
物件を購入する前に危険性は排除したいな。
想定されるリスクにはどのようなものがあるのかな？
ついでにそのリスクを回避したり、軽減する方法を知りたい。
という懸念にお答えします。
不動産投資のリスク、気になりますよね。
サラリーマン大家として不動産投資をしてきた経験から不動産投資に関する14のリスクと、リスクヘッジの方法について、中立的な立場で情報をお伝えします。
リスクをコントロールして堅牢な不動産収入を手に入れましょう。
不動産投資のリスクをヘッジする方法
不動産投資にはリスクが伴います。
どのような投資にもリスクはつきもので、リスクをとることでリターンを得ることができます。
逆にリスクを全く取らないとリターンは見込めません。
取れる範囲でリスクを取り、ある程度コントロールすることで、リターン（収益）を目指すことができます。
不動産投資のリスク14選
不動産投資をするときに心配になるポイントを14個あげてみます。
私も最初の物件を選んだときこれらのリスクを考えると怖くなり、時間をかけて調べ尽くしました。
・火事になったらどうするの？
・台風が来たり、大雨で洪水が起こったら？
・地震で倒壊したら？
・津波が来たらどうしよう？
・地盤沈下が起こったら？
・事故物件になったらどうすればいい？
・ローンの金利が上がったら？
・入居者が減って空室率が上がり、家賃でローンを賄えなくなったら？
・管理会社が倒産してしまったら？
・自分が病気になってしまったら？
・人口減少になったら？
・不動産価値や売却額が下がってしまったら？
・家賃滞納のリスクは？
・家賃が下がってしまったら？
いずれもクリアしておきたいリスクですね。
では不動産投資のリスクの内容把握とリスク回避の方法について確認していきましょう。
火事になったらどうするの？
不動産投資には火災のリスクがあります。
居住者の火の不始末や数は少ないですが放火などで、物件が火事になってしまう可能性があります。
火災のリスク回避のためには
・火災保険に加入する
・入居者にも火災保険に加入してもらう
・禁煙にする
で対応可能です。
火災保険で発生した損害は全額回避される？
不動産の火災保険の保障範囲は保険金額の設定によります。
再取得価額で保険範囲を設定しておけば、もし全焼してしまったとしても建物自体の全額が保険でまかなわれます。
ただし、保険料は高くなります。
隣の家などに延焼してしまった場合には？
不動産賃貸している部屋の火災については「借家人保賠償」といって、入居者が加入している火災保険が適用されます。
ただし、他の部屋や隣の建物まで延焼した場合はオーナーの責任ですので、オーナーの火災保険が適用されます。
万一、延焼等が発生してしまった場合には、保険会社に連絡をします。
分譲マンションの場合には建物全体や共有部分の保険は管理組合が加入しますので、区分所有の場合には自分の部屋のみ保険契約をすることになります。
保険は安心を買うためにあり、万一のための備えです。実際に発生したときに、入っておけばよかったと思っても、後の祭りですので、必ず加入しておくことをお勧めします。
火災が発生する確率
どのくらいの頻度で火災が発生するかという統計データをご紹介します。
日本の世帯数5800万世帯に対して火災の件数は2万件程度なので建物の火災が発生する確率は0.03%程度と言われています。
もし、お持ちの物件が火災にあったとしたら、確率的には1万件中3件ですので、実はかなりのレアケースだと言えます。
そんなに発生頻度が低いなら、火災保険には加入しなくても大丈夫でしょうか？
答えはNoです。
保険に加入すれば回避できることをしないのは、投資ではなく、ギャンブルです。
万一、保険に加入していなくて事故が起こったときに、対応できるほどの資産があるなら良いですが、普通は何億円も持っている方は少ないと思います。
確率的にはかなり低いので、ほぼ発生しないけれど、保険に加入しておくことで、万一、被害を受けた場合のダメージを軽減できます。
台風が来たり、大雨で洪水が起こったら？
不動産投資には台風や洪水のリスクもありますね。
実は台風の被害や大雨、洪水などの床上浸水被害については火災保険でまかなわれます。
火災保険はカバーされる範囲が広いです。
火災保険の対象にならないのは、
・地震
・津波
・噴火です。
特に地震が原因で発生した火災についても火災保険ではまかなえませんので注意が必要です。
これらの火災保険でリスクヘッジできない内容については次の地震保険で対応します。
地震で倒壊したら？
地震によるリスクは地震保険で対応することになります。
日本は地震大国なので、不動産投資の際に一番気になるところの一つだと思います。
地震リスクを軽減するには？
地震リスクは予測が難しいですが、1981年以降の新耐震基準で建てられた建物であれば、倒壊のリスクは軽減できていると言えます。
また地盤が弱いエリアは避けた方が良いでしょう。
耐震対策の法律が出る1981年以前の物件の場合には注意が必要です。
地震保険の補償範囲
実は地震保険は火災保険と違って、建物の額の100%の金額を保証はしてくれません。
しかも保険料も安くはないです。。
え？全額補償されないの？なんで？
リスクを抱えたまま投資することになるの？
と、最初私も思いました。
地震のリスクについては100%のリスクヘッジはできないとういことになります。
地震保険の特徴
不動産投資をする際の地震保険は火災保険とセットで加入することになります。
地震保険は下記の点に注意が必要です。
・保険金は火災保険の50％までしか加入でず、保険金に上限がある。
・地震の際に、保険金の支払いは4つの区分に分けられる。
という制限があります。
地震で建物の建て直しが必要になってしまった場合、地震保険では建物の50%までしか保険金が出ません。
例えば火災保険の契約で建物に対して3000万円の保険をかけたとすると、地震保険は最大でその半分の1500万円となります。
また、保険金額は上限があり、建物5000万円、家財1000万円です。例えば建物の時価が1億円以上の物件の場合は5000万円までしかお金が出ないということになります。
保険会社だけで責任を追えない巨大地震の場合は？
保険会社だけでは責任を負えないような巨大地震に関しては、保険会社が再保険をかけていて、最終的には政府が保険金を支払うという体制があります。
このため、保険金が支払われないというリスクはありません。
地震保険の役割は何なの？
地震保険の役割は不動産投資における地震による被害を軽減するという役割の保険です。
建物が倒壊した場合に再建するという目的ではないと考えておいた方が良いですね。
地震保険の支払い基準
地震の際に、保険金の支払いは4つの区分に分けられていて、地震保険金の支払いの判定は下記の4つの区分で行われます。
このため、実際の被害総額は関係ないということになります。
・全損 地震保険金額の全額（ただし、時価額が限度）
・大半損 保険金額の60%
・小半損 保険金額の30%
・一部損 保険険金額の5％が支払われます。
津波や噴火が来たらどうしよう？
こちらも地震保険で対応します。
地盤沈下が起こったら？
地盤沈下や液状化の被害が発生した場合も地震保険で対応します。
保険適用の判定基準は
・全損 地盤沈下30cm以上または傾斜角度1度
・半損 地盤沈下15-30cmまたは傾斜0.5-1度
・一部損 地盤沈下10-15cmまたは傾斜0.2-0.5度
です。
地盤については各エリアごとに自治体が「揺れやすさ」を表示したマップが公開されていますので、チェックしておくと良いでしょう。朝日新聞の揺れやすい地盤は住所を入力すると揺れやすさを調べることができます。http://www.asahi.com/sp/special/saigai_jiban/
事故物件になったらどうすればいい？
投資した不動産が事故物件になってしまうリスクもあります。
これも確率的には非常に低いのですが、0ではありません。
家主表特約といって、賃貸住宅内で死亡事故が発生してしまった場合に、その部屋が空室になったとき、家賃を減額しないと入居者が入ってくれない場合があります。
この家賃の値引きした分の期間の値引き分の損失を保障してくれる保険があります。
ローンの金利が上がったらどうしよう？
融資を受けて不動産投資をする場合には金利上昇リスクもあります。
借入比率が大きいと、金利が1%上がるだけで、年間の収支は大きく変わってきます。
リスク回避の方法としては
・自己資本比率を上げること
・固定金利を選択することになります。
ただし、売却することを考えるとあまり長期の固定金利にしてしまうと、短期解約ペナルティを取られてしまう場合がありますので、バランスが必要です。
ローンシミュレーターはこちらです。
借入額や金利などの条件を入力すると月々の支払額の計算ができます。
ぜひ金利上昇リスクを計算みてくださいね。
入居者が見つからなかったら？
不動産を購入する際に入居者が入りにくい物件を避けることが第一です。
入居者が入りやすい物件は
・駅からの距離、都心部へのアクセスなどの利便性や
・物件の新しさ、キレイさ、
・間取りの良さ
・賃料と条件のバランスが良いなどの点がポイントになります。
不動産管理会社が倒産してしまったら？
不動産投資には管理会社の倒産リスクもあります。
こういう時代ですので、管理会社が倒産したり、売却されたりという可能性もあります。
100%回避する方法はありませんが、
・実績のあるところを選ぶこと、
はポイントになるでしょう。
万一そうなった場合は、別の管理会社さんを探すことになります。
自分が病気になったり死亡してしまったら？
不動産投資で、ローンを組んだ場合は団体信用生命保険に加入しますので重い病気や死亡リスクは軽減されます。
ご自身で管理をしていくことを想定している場合は、病気などで動けなくなってしまいますので、万一の場合は管理会社に物件の管理を委託することで継続できます。（ただし費用がかかります）
人口減少になったら？
人口減少はこれから進んでいくことが予想されています。
このため、不動産投資の際には人口減少に強いエリアを選ぶというのもリスクヘッジの一つです。
人口動態は各地域ごとに統計データや予測が出ていますので、確認しておくと良いでしょう。
過疎化が進んでいく一方で、各地方の都市部に人口が集中するため、都市部の人口減少リスクは低いと言えます。
ただし、都市部の中心エリアは物件価格も高くなりますので、予算とのバランスを取る必要があります。
不動産価値や売却額が下がってしまったら？
人口減少と似たリスクですが、需要が減れば不動産価値（価格）が下がることになります。需要が減りにくいエリアを選ぶことが大切です。
家賃が下がってしまったら？
不動産投資には家賃の下落リスクがあります。
これは事前に計画に織り込んでおく必要があります。
日本は長期間ほとんど物価が上がっていないので、家賃がどんどん上がるようになる局面はあまり想像できませんね。。
築年数が増えると徐々に賃料は下がっていくと考えておきましょう。また、賃料を維持するためには改装等の投資が必要になります。
家賃滞納のリスク
不動産管理会社に運営を委託している場合には通常、入居者の審査もしてくれるので安心です。また、家賃回収なども責任を持ってしてくれますので、あまり心配しなくても良いでしょう。
不動産投資のリスクをヘッジする方法まとめ
この記事では不動産投資に関する14のリスクと、そのリスクヘッジの方法についてお伝えしました。
・火災のリスク
・台風、大雨のリスク
・地震のリスク
・津波のリスク
・地盤沈下や液状化のリスク
・事故物件になるリスク
・ローンの金利上昇リスク
・空室リスク
・管理会社の倒産リスク
・自分の病気や死亡リスク
・人口減少のリスク
・不動産価値の低下リスク
・家賃の低下リスク
・家賃滞納リスク
不動産は投資ですのでリスクを完全にゼロにすることはできませんが、リスクを分散したり、軽減することはできます。
不動産投資の始め方はこちらの記事で詳しくまとめていますのでぜひお読みください。
投資額を抑えた不動産投資ならこういう方法もあります。
