J-REITのおすすめ銘柄と選定方法【不動産投資信託】

といった疑問にお答えします。

不動産投資信託も含め株や投資信託への投資をして20年になります。
投資家目線で、初心者の方向けに不動産投資信託のおすすめ銘柄の選び方について中立的な立場で解説します。
J-REITをポートフォリオに加えて配当利回りを目指しましょう！

J-REITのおすすめ銘柄の選定方法

J-REIT（不動産投資信託）のおすすめ銘柄は下記の方法で選定します。
J-REITは全部で64銘柄あり、それぞれ特徴があります。
ここでは主な銘柄を例に出しながら、銘柄の選定方法を解説します。

東証REIT指数を見ると、約2500近くあったコロナの影響でREITの値段は2020年3月に一気に1000ポイントほど下落し株よりも大きく下がり、一時的に約半値になりました。
4月以降は1700あたりで少し落ち着きを見せています。（2020年5月19日現在）

投資対象の種類から選ぶ

J-REITは投資対象によって下記に分類ができます。
それぞれ特徴がありますので、銘柄選びの参考にしてください。

住宅へ投資するタイプ

住宅関連のJ-REITは景気に左右されにくい安定した収益が期待できるタイプのREITです。

居住用のマンションに投資して家賃収入から配当しますので、価格の変動も比較的少なく、配当金は少なめになります。

主な銘柄は下記のようなものがあります。

3269アドバンスレジデンス投資法人

3269アドバンスレジデンス投資法人は伊藤忠系列のJREITです。

資産規模も4400億円大きく住宅特化型では最大の不動産投資信託です。
JCRの評価はAAと高いです。
分配利回りは3.33とあまり高くありませんが、安定感はあります。
価格はコロナ前と比較すると少し下がりましたが、2020年5月には、コロナ前の95%ぐらいの水準まで戻ってきています。

※2020年5月19日時点での情報です。

3282コンフォリアレジデンシャル投資法人

3282コンフォリアレジデンシャル投資法人は東急不動産系列のJREITです。

JCRからAA-という高格付けをもらっている不動産投資信託です。
分配利回りは3.37%とあまり高くありませんが、安定感があります。
こちらもコロナ禍の際、一時的に40%ほど下がりましたが、2020年5月には、コロナ前の90%ぐらいの水準まで戻っています。

※2020年5月19日時点での情報です。

オフィスへ投資するタイプ

オフィス系J-REITです。
企業にオフィスを賃貸をして収益をあげるタイプのJ-REITです。

六本木ヒルズや汐留ビルなどの大型のオフィスビルに投資しているファンドが多くあります。

オフィスは企業が長期間借り続けるケースが多いため、安定的に収益が上がりやすいのですが、2020年の新型コロナの際は大きな影響を受けました。

主な銘柄としては下記の銘柄が有名です。

8951日本ビルファンド投資法人

8951日本ビルファンドは三井不動産の系列のJ-REITです。

コロナの影響で価格は75％の水準まで下がっています。
在宅勤務が浸透し、今後もオフィス需要は不透明な情勢のため、もう少し様子見しておいた方が無難だと思います。

8952ジャパンリアルエステート投資法人

8952ジャパンリアルエステートは三菱地所系列のJ-REITです。

コロナ後、価格は以前の70%程度の水準まで下がっています。
こちらもしばらくは様子見が必要ですね。

商業施設に投資するタイプ

ショッピングモールなどの大規模な商業施設に投資して、テナントの賃料が収益になるタイプのREITです。

家賃は売上によって変動する形になっていることがほとんどなので、景気の影響を受けやすくなります。
変動賃料と固定賃料の比率は各銘柄によって色々あるため、銘柄選定する際はチェックしておく必要があります。

固定賃料比率が高い銘柄は安定しているが値動きは少なめ
変動賃料比率が高い銘柄は値動きは大きめ
となります。

コロナの影響を受け、売上が減少した企業が多いため、賃料を支払えないテナントが発生すると、収益が減少します。

商業施設系も大きなダメージを受けています。再開の動きは出てきましたが、テナントの売り上げが元の水準に戻るまでにはしばらくかかるでしょうから、2020年5月時点では様子見とするべきでしょう。

商業施設タイプのJREITの代表的なものは下記です。

3292イオンリート投資法人

3292イオンリート投資法人は小売大手のイオングループがスポンサーになっているJ-REITです。日本国内だけでなく、海外の物件も保有しています。
投資先は商業施設が大半ですが、一部物流施設にも投資をしています。

価格はコロナ前の80％程度の水準まで戻っていますが、今後テナントの売上がどの程度戻ってくるかによって収益性が大きく変わってきます。
分配金利回りは5.67%と高めになっていますが、2020年5月の段階では様子見しておいた方が無難だと思います。

ホテルに投資するタイプ

ホテル物件に投資して、ホテルが経営し、宿泊料から配当を得るタイプのJ-REITです。

ホテル業界は景気の影響を受けやすいので、値動きは比較的大きめになります。
変動部分が大きいため、利回りの高い銘柄が多いという特徴がありました。

コロナの影響で旅行業界は大きなダメージを受けました。
ホテルも利用客が減少しましたので、金額が大きく下がりました。

ホテルに投資しているファンドの主な銘柄は下記です。

8985ジャパンホテルリート投資法人

8985ジャパンホテルリートはコロナの影響で価格は1/3程度になりました。
価格が下がったこともあり、利回りは9%台になっています。

ホテル関連はコロナの影響が戻ってくるのがどのぐらいのタイミングになるかによって変わってくると思います。
2020年5月時点では様子見としておいた方が良いと思います。

物流倉庫に投資するタイプ

ロジスティックス（物流）関連のREITです。
大規模な物流倉庫に投資をし、賃料を分配金の原資にしています。

物流倉庫自体はオフィスや商業施設などと違い、作りが簡単ですので、投資額が少なく、収益も安定しやすいという特徴があります。

コロナの影響はあまり受けなかったため、利回りは低下傾向ですが、人気があります。

3281GLP投資法人

3281GLP投資法人は国際物流大手のグローバルロジスティックプロパティーズの日本法人の日本GLP株式会社がスポンサーになっているJREITです。
物流特化型のJREITでは資産額が最大で、約6000億円です。

価格はコロナのタイミングで一時的に下がりましたが、その後コロナ前の水準まで戻っています。
分配金利回りは3.7％と比較的高めです。

3283日本プロロジスリート投資法人

3283日本プロロジスリート投資法人は国際的に物流事業を行うプロロジスグループがスポンサーになっているロジスティクス投資特化型のREITです。

ロックダウン等で物流系もダメージが出るかと思われましたが、20％程度下がった後、以前の水準まで戻っています。
人気があり分配金の比率も3％程度ですが、今後も安定的に運用できる可能性があります。

その他のタイプ

総合的に投資するタイプ
地域を絞って投資するタイプ
ヘルスケア系に投資するタイプなどの種類があります。

ヘルスケア系では下記があります。

3455ヘルスケア＆メディカル

3455ヘルスケア＆メディカルは病院などのヘルスケア施設特化型のJ-REITです。

利回りや値動きなどの指標から選ぶ

J-REITの配当利回りはおよそ4-6%程度になりますが、上記のように銘柄や種類に応じて違いがありますので、どの程度の利回りや値動きを目指したいかという観点で選ぶことができます。

一般的に、利回りの高い銘柄は値動きも大きくなる傾向が高く、
利回りの低い銘柄は値動きも少なくなる傾向が高いです。

利回りの低い順トップ10

証券コード	投資法人名	投資口価格	分配金利回り	NAV倍率	運用資産	時価総額
8963	インヴィンシブル	24,500	0.24	0.46	ホテル	149,373
3283	日本プロロジス	308,500	3.02	1.37	物流施設	760,715
3471	三井不ロジ	459,500	3.07	1.32	物流施設	202,640
3226	日本アコモ	638,000	3.12	1.32	住居	309,125
3481	三菱地所物流	371,500	3.21	1.27	物流施設	113,610
3269	アドバンス・レジ	336,000	3.33	1.28	住居	465,360
3282	コンフォリア・レジ	313,500	3.37	1.19	住居	210,554
3249	産業ファンド	164,700	3.49	1.49	複合	309,639
8951	日本ビルファンド	606,000	3.54	1.08	事務所	855,672
3466	ラサールロジ	156,000	3.58	1.28	物流施設	212,628

数値は2020年5月19日現在のデータです。

NAV倍率というのは投資信託の割安度を表す指標で、1を下回ると割安、1を超えると割高という指標です。
計算は1口あたりの投資口価格/１口当たりの純資産額で、純資産に着目した指標です。

資産総額から選ぶ

規模が大きければ良いという訳ではありませんが、小さいところよりは安定感があると言えます。
運用資産と合わせて総合的に判断したいところですね。

順位	証券コード	投資法人名	運用資産	資産規模(億円)	営業純利益利回り
1	8951	日本ビルファンド投資法人	オフィス	11,355	4.53%
2	8952	ジャパンリアルエステイト投資法人	オフィス	10,700	4.50%
3	8953	日本リテールファンド投資法人	商業施設	8,839	4.81%
4	8984	大和ハウスリート投資法人	総合型	8,164	5.20%
5	8954	オリックス不動産投資法人	総合型	6,798	5.27%
6	8960	ユナイテッド・アーバン投資法人	総合型	6,615	5.58%
7	8963	インヴィンシブル投資法人	ホテル	5,117	5.88%
8	8976	大和証券オフィス投資法人	オフィス	4,638	4.46%
9	8955	日本プライムリアルティ投資法人	総合型	4,571	4.71%
10	3269	アドバンス・レジデンス投資法人	住居	4,564	5.66%

数値は2020年5月19日現在のデータです。

東証REIT指数連動投資信託を選ぶ

REITを複数銘柄購入するには資金が大きくなりすぎるという場合には、REIT指数というインデックス連動型の投資信託を購入するというのも手です。

1343東証REIT指数連動型上場投資信託は東証REIT指数に連動するタイプの投資信託です。
現在のような投資資産によって購入するものを選びたい場合には不向きですが、ポートフォリオという観点では分散投資している状態になります。

J-REITのおすすめ銘柄の選び方まとめ

このページではJ-REITの銘柄の選定方法についてご紹介しました。

おすすめの銘柄はその時々で変わりますし、投資の判断はご自身でするべきものですので、選定方法についてお伝えしました。

選び方は
・投資対象の種類
・利回りや値動きなどの指標
・資産総額
などを参考にしながら、選びます。

また、一つだけでなく、リスク分散のため、複数の種類の銘柄に投資した方が安全です。
複数の種類を購入するには資金が足りないという場合には指数連動型を選ぶという選択肢もあります。

また、私見ですが、コロナの影響を受けて、値段の下がっている銘柄は今後の動向が不透明なので、このタイミングでの購入は見送る方が無難だと思います。

この状況でも安定している資産に投資をしているJ-REITであれば検討できると思います。
ただし、コロナの影響がどの程度続くかは影響する可能性があります。

投資は自己責任でお願いします。
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